הכנסות משכר דירה – כל מה שצריך לדעת

אם יש לכם הכנסות משכר דירה למגורים בישראל - חשוב להכיר את האפשרויות השונות למיסוי, את התנאים בכל מסלול, ואת הדרך הנכונה לדווח על ההכנסות לרשות המיסים. לכל מסלול יתרונות שונים, והוא מתאים למצב כלכלי אחר של המשכיר.

אלו הם שלושת המסלולים:

מסלול 1 – פטור ממס

מסלול זה נועד למשכירים דירות המשמשות למגורים בלבד. תקרת הפטור לשנת 2025 עומדת על 5,654 ש"ח לחודש (כלומר 67,848 ש"ח לשנה).

תנאים מרכזיים למסלול הפטור:

• ההשכרה מיועדת למגורים בלבד ולא לצרכים עסקיים, משרדים או השכרה לתיירים.

• השוכר הוא יחיד (לא חברה או עוסק).

• למשכיר אין הכנסות נוספות משכירות שחורגות מהתקרה.

כאשר דמי השכירות החודשיים עולים על תקרת הפטור, הפטור מופחת בשיטה הכפולה: הסכום החודשי העודף מוכפל פי 2 ומנוכה מסכום הפטור השנתי.

---

דוגמה:

נניח שהכנסתכם משכר דירה היא 7,000 ש"ח לחודש. כיוון שהסכום גבוה מתקרת הפטור, תחושב ההכנסה החייבת כך:

1. מחשבים את גובה החריגה – 7,000 פחות 5,654 = 1,346 ש"ח.

2. מכפילים את סכום החריגה פי 2 ומפחיתים אותו מההכנסה הכוללת: 7,000 – (1,346 × 2) = 4,308 ש"ח הכנסה הפטורה ממס.

3. ההפרש בין 7,000 ל־4,308 הוא 2,692 ש"ח, וזהו החלק החייב במס לפי מדרגות המס. חלק זה יחויב במס לפי מדרגות המס השולי של המשכיר (החל מ-31% למי שאינו מעל גיל 60).

---

חשוב לדעת: במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות או לקזז הפסדים.

מסלול 2 – מס קבוע בשיעור 10%

במסלול זה, כל ההכנסה משכר הדירה ממוסה בשיעור אחיד של 10%, ללא אפשרות לניכוי הוצאות. המס משולם אחת לשנה על סך ההכנסה ברוטו מדמי השכירות. אין צורך בפתיחת תיק במס הכנסה, ואין חובת ניהול ספרים.

תנאים למסלול 10%:

• הדירה מושכרת למגורים בלבד (לא לצרכים עסקיים).

• מדובר בהכנסה פרטית שאינה נחשבת לעסק.

• לא נעשה שימוש במסלול אחר עבור אותה הכנסה.

זהו מסלול נוח ופשוט, במיוחד למי שגובה דמי שכירות גבוהים יחסית ואינו זכאי לפטור.

מסלול 3 – מיסוי רגיל כהכנסה עסקית

כאשר ההשכרה נחשבת לפעילות עסקית - למשל, אם מדובר בהשכרת מספר דירות, בהשכרה קצרה (כגון Airbnb) או בניהול פעיל של נכסים – ההכנסה מסווגת כהכנסה מעסק.

במקרה זה יש לפתוח תיק במס הכנסה, במע"מ ובביטוח לאומי, ולהגיש דוחות שנתיים. המס מחושב לפי מדרגות המס הרגילות, אך ניתן לנכות הוצאות מוכרות כגון:

• תיקונים ותחזוקה

• שכר טרחה למתווך או עו"ד

• פחת על הנכס

• ריבית על משכנתה המשמשת לרכישת הדירה להשכרה

  
  

היתרון המרכזי במסלול זה הוא האפשרות לקיזוז הוצאות, אך הוא דורש ניהול ספרים ובקרה הדוקה יותר.

בעל דירה שמשכיר את דירתו היחידה, ובמקביל גר בשכירות

בעל דירה יחידה שמשכיר את דירתו למגורים, ובמקביל שוכר דירה אחרת עבור עצמו, זכאי החל משנת 2023 להטבה ייחודית במסלול 10%. במסגרת ההטבה, ניתן להפחית מהכנסות השכירות שהתקבלו (כמשכיר) את דמי השכירות המשולמים (כשוכר), עד לתקרה של 7,500 ₪ לחודש – ורק על היתרה לשלם מס בשיעור 10%.

---

דוגמה:

נניח שאדם משכיר את דירתו היחידה תמורת 8,500 ₪ בחודש, ובמקביל שוכר דירה למגוריו בעלות של 6,500 ₪. במקרה זה הוא יוכל להפחית את מלוא דמי השכירות שהוא משלם, וישלם מס 10% רק על ההפרש – 2,000 ₪. כלומר, 200 ₪ לחודש.

אם שכר הדירה שהוא משלם גבוה יותר, למשל 9,000 ₪, ההפחתה תהיה מוגבלת לתקרה של 7,500 ₪ בלבד. במקרה כזה, המס יחושב על 1,000 ₪ (8,500–7,500), כך שגובה המס החודשי יהיה 100 ₪.

---

כיצד לבחור את המסלול המתאים

הבחירה בין שלושת המסלולים תלויה בגובה ההכנסות, באופי ההשכרה, במספר הדירות, ובמצבו האישי של המשכיר. במקרים רבים, כדאי לבצע חישוב מדויק מראש כדי להבין באיזה מסלול נשלם פחות מס ובאיזה נוכל לעמוד בדרישות החוק.

מתי על המשכיר לדווח על ההכנסות

כל אדם המקבל הכנסה משכר דירה למגורים בישראל נדרש לבדוק אם הוא עומד בתנאי הפטור או שעליו לשלם מס. הדיווח מתבצע עבור שנת המס הקודמת, לרוב בסיום החודש הראשון לשנה העוקבת. יש לשים לב כי דיווח מאוחר מ- 30 ימים מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה, עלול לגרור תשלומי ריבית והפרשי הצמדה על חוב המס.  גם מי שמגיש דוח שנתי למס הכנסה נדרש להצהיר על ההכנסות משכר דירה במערכת המקוונת של רשות המיסים.

הגשת ההצהרה

רשות המיסים מאפשרת להגיש את ההצהרה על הכנסות משכר דירה באופן מקוון, ללא צורך בהגעה פיזית. השירות מאפשר לבחור את מסלול המיסוי הרצוי, לשלם במידת הצורך, ולשמור אסמכתה רשמית על הדיווח.

בעת ההגשה חשוב להצטייד בפרטים ובמסמכים הבאים:

• פרטי הנכס המושכר (כתובת, תאריך תחילת ההשכרה וסכום חודשי)

• פרטי השוכר (שם, ת"ז או ח.פ.)

• הסכם השכירות החתום או הצהרה על הכנסות משכר דירה

• אישור על תשלום מס (במידה שנדרש)

• כל מסמך רלוונטי נוסף המעיד על ההכנסה או ההוצאות

  
  

עם סיום ההגשה מתקבל אישור רשמי על הצהרת ההכנסה, ויש לשמור אותו לצורך תיעוד עתידי.

בחירה מושכלת של מסלול המיסוי והגשת דיווח תקין בזמן יכולים למנוע חיובי מס מיותרים, קנסות ובירוקרטיה. במשרדנו, קורן רואי חשבון ושות’, ניתן לקבל ייעוץ מקצועי וחישוב מותאם אישית לקביעת המסלול המשתלם והנכון ביותר עבורך. נשמח לסייע גם בהגשת ההצהרה והטיפול המלא מול רשות המיסים – בצורה יעילה ומדויקת.